Casi toda apertura de negocio pasa por alguna reforma del local: cambiar el suelo, hacer un baño adaptado, abrir una puerta, renovar la instalación eléctrica. La pregunta es siempre la misma: qué permiso de obras pide el ayuntamiento para eso. La respuesta depende del alcance de la obra y de la ordenanza de cada municipio.
Respuesta rápida: una obra menor es una reforma que no afecta a la estructura, la fachada ni el uso del edificio, como cambiar acabados, renovar instalaciones o redistribuir tabiques no estructurales. Según el municipio se tramita con una comunicación (el comunicado de obras) o con una licencia de obra menor. Cuando la obra toca estructura, fachada, volumen o cambia el uso, pasa a ser obra mayor y suele pedir proyecto técnico y licencia.
Cómo se clasifican las obras de un local
Cada ayuntamiento regula las obras en su ordenanza municipal, y los nombres cambian de un sitio a otro. A grandes rasgos, sin embargo, la mayoría distingue tres niveles:
| Nivel | Tipo de obra habitual | Trámite habitual |
|---|---|---|
| Obra menor sencilla | Acabados, pavimentos, pintura, sustitución de elementos sin tocar la distribución | Comunicación, a veces con documentación mínima |
| Obra menor con técnico | Redistribución de tabiques no estructurales, baños, instalaciones nuevas | Comunicación o licencia de obra menor, a menudo con memoria técnica |
| Obra mayor | Estructura, fachada, huecos nuevos, ampliaciones, cambio de uso | Licencia con proyecto técnico y dirección de obra |
La frontera entre un nivel y otro la marca la ordenanza, no el presupuesto de la obra. Una reforma cara puede ser menor y una intervención pequeña en la fachada puede ser mayor.
Qué suele entrar en la obra menor
- Cambiar pavimentos, revestimientos, falsos techos o carpintería interior.
- Renovar la instalación eléctrica, la climatización o la iluminación.
- Hacer o adaptar baños, cocina o vestuarios sin tocar elementos estructurales.
- Mover tabiques que no son de carga.
- Cambiar el rótulo, siempre que la ordenanza no lo trate aparte.
Cuándo pasa a ser obra mayor
Hay señales que casi siempre indican obra mayor: tocar pilares, vigas o forjados, modificar la fachada o abrir en ella puertas y escaparates, ampliar la superficie o el volumen, o hacer un cambio de uso. En edificios protegidos o en entornos con protección patrimonial, incluso intervenciones pequeñas pueden requerir un trámite más exigente. En estos casos lo habitual es un proyecto firmado por un técnico competente y una dirección de obra. Tienes más detalle en la página sobre la licencia de obras en un local comercial.
Además del trámite, las obras suelen tener un coste municipal propio, formado por la tasa y el impuesto sobre construcciones, calculado sobre el presupuesto. El importe varía mucho según el municipio.
Obras y trámite de actividad: cómo encajan
El permiso de obras y el trámite de actividad son cosas distintas. El primero autoriza la reforma; el segundo, que el local pueda acoger el negocio. Normalmente las obras se definen pensando en los requisitos de la actividad (accesibilidad, evacuación, salida de humos, aforo), y el trámite de actividad se cierra cuando la obra está hecha y certificada. Si te preguntas si puedes empezar antes, lo explicamos en hacer obras en el local antes de aclarar la licencia de actividad.
En la mayoría de casos, el trámite de actividad será una comunicación previa o el que corresponda según la actividad, y la documentación técnica de las obras y de la actividad se prepara a la vez para no hacer el trabajo dos veces.
Si estás a punto de reformar un local, puedes contarnos qué quieres hacer: analizamos la reforma y la actividad y derivamos el caso a un profesional técnico colaborador que te dirá qué permiso de obras y qué trámite de actividad te tocan.
Preguntas frecuentes
¿Pintar el local necesita permiso?
En muchos municipios, pintar y cambiar acabados se considera obra menor sencilla y solo hay que comunicarlo, o incluso no hace falta nada. Depende de la ordenanza, y conviene confirmarlo antes de empezar.
¿Mover un tabique es obra menor?
Si el tabique no es de carga y no se toca la estructura, habitualmente sí, aunque a menudo se pide una memoria técnica. Si hay dudas sobre si es estructural, tiene que verlo un técnico.
¿Abrir una puerta en la fachada es obra menor?
Rara vez. Las modificaciones de fachada suelen tratarse como obra mayor o tener un trámite específico, sobre todo en edificios protegidos.
¿Puedo hacer la obra y tramitarla después?
No es recomendable. Hacer obras sin el trámite previo puede conllevar un requerimiento o una sanción, y complica cerrar después el trámite de la actividad.
¿El permiso de obras sirve también para abrir el negocio?
No. Es un trámite distinto del de la actividad; los dos tienen que estar en regla para poder abrir.