Has encontrado el local y ya te imaginas la barra, el mostrador o las cabinas. Antes de pedir presupuestos de albañil, una reforma de un local comercial exige responder a dos preguntas que no son la misma: qué permiso de obras toca y qué exigirá la actividad que quieres montar.
Respuesta rápida: para reformar un local comercial hacen falta, como mínimo, dos trámites. El de obras, que según el alcance será una comunicación, una declaración responsable o una licencia; y el de actividad, que autoriza el negocio una vez el local está adecuado. Conviene definir primero qué exige la actividad y diseñar la obra a partir de ahí, no al revés.
Dos trámites que se confunden
El permiso de obras mira cómo se construye: seguridad de la obra, estructura, fachada, residuos. El trámite de actividad mira qué se va a hacer: aforo, evacuación, ruidos, humos, accesibilidad.
Son expedientes distintos, a menudo con técnicos municipales distintos. Un local puede tener la obra perfectamente comunicada y no poder abrir, porque la reforma no previó lo que pide la actividad. La parte de actividad la explicamos en la guía de la licencia de actividad.
Qué permiso de obras toca
| Tipo de reforma | Régimen habitual |
|---|---|
| Acabados: pintura, suelos, falso techo, iluminación | Comunicación o declaración responsable |
| Redistribución interior, baños nuevos, instalaciones | Comunicación con documentación técnica |
| Abrir o modificar huecos en fachada, rótulos, toldos | A menudo régimen propio; depende mucho de la ordenanza |
| Estructura, altillos, cambio de uso, ampliación | Licencia de obras con proyecto |
Los nombres y los límites los fija cada ayuntamiento. El servicio de licencia de obras para un local parte siempre de esta clasificación.
Lo que la actividad exige a la obra
Estas son las partidas que más a menudo obligan a rehacer trabajo ya hecho:
- Accesibilidad: entrada sin escalón o con rampa, y baño adaptado cuando la actividad lo pide.
- Protección contra incendios: sectorización, recorridos de evacuación, materiales y alumbrado de emergencia.
- Ventilación y humos: un restaurante con cocina necesita un conducto hasta cubierta, y eso no siempre es posible.
- Aislamiento acústico: decisivo en bares, gimnasios y actividades con música.
- Aseos: número y distribución según aforo.
Antes de firmar el alquiler
Muchas reformas nacen condenadas porque el local no admite lo que la actividad necesita: no hay por dónde sacar humos, la altura no llega o el uso no es compatible con la zona. Merece la pena comprobarlo antes de comprometerse, y lo detallamos en qué revisar de un local antes de alquilarlo.
También conviene negociar en el contrato quién asume las obras de adecuación y qué pasa si el trámite no sale. Lo tratamos en qué debe decir el contrato de alquiler sobre la actividad.
Cómo encajarlo en el calendario
- Comprobación de viabilidad del local para la actividad.
- Proyecto o memoria que resuelve a la vez obra y actividad.
- Presentación del trámite de obras y espera del plazo que toque.
- Ejecución de la obra.
- Certificado final y presentación del trámite de actividad.
Cuando obra y actividad las lleva el mismo técnico, el segundo trámite se prepara mientras se ejecuta el primero y no se pierden semanas entre medias.
Si tienes un local a la vista o una reforma a punto de empezar, cuéntanos la actividad y cómo es el local. Analizamos el caso y lo derivamos a un técnico colaborador de tu zona que te dirá qué hace falta antes de gastar nada. La orientación inicial es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer la reforma antes de tramitar la actividad?
Se puede, pero es arriesgado si la obra no se ha pensado para la actividad. Lo más seguro es que el mismo proyecto resuelva las dos cosas.
Si solo pinto y cambio el suelo, ¿hace falta algún permiso?
Normalmente basta con una comunicación o declaración responsable de obras. Aun así, la actividad del negocio hay que tramitarla igualmente.
¿Necesito el permiso de la comunidad de propietarios?
Para obras interiores normalmente no. Cuando se afectan elementos comunes, como la fachada, la cubierta o un patio para pasar un conducto, sí suele hacer falta.
¿Quién paga las obras de adecuación, yo o el propietario?
Lo que se haya pactado en el contrato. Por defecto, las obras propias de la actividad suelen ir a cargo del inquilino, por eso conviene negociarlo antes.