Has trobat el local i ja t'imagines la barra, el taulell o les cabines. Abans de demanar pressupostos de paleta, una reforma d'un local comercial demana respondre dues preguntes que no són la mateixa: quin permís d'obres toca i què exigirà l'activitat que hi vols fer.
Resposta ràpida: per reformar un local comercial calen, com a mínim, dos tràmits. El d'obres, que segons l'abast serà una comunicació, una declaració responsable o una llicència; i el d'activitat, que autoritza el negoci un cop el local està adequat. Convé definir primer què exigeix l'activitat i dissenyar l'obra a partir d'aquí, no al revés.
Dos tràmits que es confonen
El permís d'obres mira com es construeix: seguretat de l'obra, estructura, façana, residus. El tràmit d'activitat mira què s'hi farà: aforament, evacuació, sorolls, fums, accessibilitat.
Són expedients diferents, sovint amb tècnics municipals diferents. Un local pot tenir l'obra perfectament comunicada i no poder obrir, perquè la reforma no va preveure el que demana l'activitat. La part d'activitat l'expliquem a la guia de la llicència d'activitat.
Quin permís d'obres toca
| Tipus de reforma | Règim habitual |
|---|---|
| Acabats: pintura, terres, fals sostre, il·luminació | Comunicació o declaració responsable |
| Redistribució interior, banys nous, instal·lacions | Comunicació amb documentació tècnica |
| Obrir o modificar forats a façana, rètols, tendals | Sovint règim propi; depèn molt de l'ordenança |
| Estructura, altells, canvi d'ús, ampliació | Llicència d'obres amb projecte |
Els noms i els límits els fixa cada ajuntament. El servei de llicència d'obres per a un local parteix sempre d'aquesta classificació.
El que l'activitat exigeix a l'obra
Aquestes són les partides que més sovint obliguen a refer feina ja feta:
- Accessibilitat: entrada sense graó o amb rampa, i bany adaptat quan l'activitat ho demana.
- Protecció contra incendis: sectorització, recorreguts d'evacuació, materials i enllumenat d'emergència.
- Ventilació i fums: un restaurant amb cuina necessita un conducte fins a coberta, i això no sempre és possible.
- Aïllament acústic: decisiu en bars, gimnasos i activitats amb música.
- Serveis higiènics: nombre i distribució segons aforament.
Abans de signar el lloguer
Moltes reformes neixen condemnades perquè el local no admet el que l'activitat necessita: no hi ha per on treure fums, l'alçada no arriba o l'ús no és compatible amb la zona. Val la pena comprovar-ho abans de comprometre's, i ho detallem a què revisar d'un local abans de llogar-lo.
També convé negociar al contracte qui assumeix les obres d'adequació i què passa si el tràmit no surt. En parlem a què ha de dir el contracte de lloguer sobre l'activitat.
Com encaixar-ho en el calendari
- Comprovació de viabilitat del local per a l'activitat.
- Projecte o memòria que resol alhora obra i activitat.
- Presentació del tràmit d'obres i espera del termini que toqui.
- Execució de l'obra.
- Certificat final i presentació del tràmit d'activitat.
Quan obra i activitat les porta el mateix tècnic, el segon tràmit es prepara mentre s'executa el primer i no es perden setmanes entremig.
Si tens un local a la vista o una reforma a punt de començar, explica'ns l'activitat i com és el local. Analitzem el cas i el derivem a un tècnic col·laborador de la teva zona que et dirà què cal abans de gastar res. L'orientació inicial és gratuïta.
Preguntes freqüents
Puc fer la reforma abans de tramitar l'activitat?
Es pot, però és arriscat si l'obra no s'ha pensat per a l'activitat. El més segur és que el mateix projecte resolgui totes dues coses.
Si només pinto i canvio el terra, cal algun permís?
Habitualment n'hi ha prou amb una comunicació o declaració responsable d'obres. Tot i això, l'activitat del negoci s'ha de tramitar igualment.
Necessito el permís de la comunitat de propietaris?
Per a obres interiors normalment no. Quan s'afecten elements comuns, com la façana, la coberta o un pati per passar-hi un conducte, sí que sol caldre.
Qui paga les obres d'adequació, jo o el propietari?
El que s'hagi pactat al contracte. Per defecte, les obres pròpies de l'activitat acostumen a anar a càrrec del llogater, per això convé negociar-ho abans.