Llega el día de la notaría y falta un papel. Es una de las situaciones que más operaciones retrasa en Cataluña: querer escriturar sin cédula de habitabilidad. Se puede en algunos casos, pero no siempre y no sin consecuencias para quien compra.
Respuesta rápida: en Cataluña, quien vende o alquila una vivienda tiene que entregar la cédula de habitabilidad vigente. Se puede escriturar sin ella solo en supuestos concretos: cuando la vivienda se va a rehabilitar o derribar, o cuando se destinará a un uso que no es el de vivienda. En el caso de rehabilitación, hace falta que un técnico certifique que podrá obtener la cédula una vez hechas las obras.
La regla general
La cédula acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. En una compraventa o un alquiler es un documento que el transmitente debe aportar, y el notario la pide. Sin cédula tampoco se pueden contratar los suministros.
Si lo que falla es que la cédula ha caducado, la solución es renovarla antes de firmar; lo explicamos en qué hacer con una cédula de habitabilidad caducada.
Cuándo se puede escriturar sin ella
| Supuesto | Qué hace falta |
|---|---|
| Vivienda que se va a rehabilitar | Renuncia expresa del comprador e informe de un técnico que acredite que podrá obtener la cédula después de las obras |
| Vivienda que se va a derribar | Renuncia expresa y constancia del destino |
| Destino distinto de vivienda | Que se haga constar el uso al que se destinará |
No es una vía para saltarse el requisito: es un mecanismo para que las operaciones sobre inmuebles que necesitan obra se puedan cerrar. El comprador tiene que saber qué firma.
Lo que asume quien compra
- El coste y el riesgo de las obras necesarias para llegar a la cédula.
- La imposibilidad de alquilar o volver a vender como vivienda hasta que la tenga.
- Dificultades con la hipoteca: muchos bancos no financian sin cédula.
- El riesgo de que el inmueble no llegue nunca a cumplir, por superficie, altura o ventilación.
Cuando la vivienda nunca la ha tenido
Hay tres escenarios habituales. Viviendas antiguas que simplemente no la tramitaron y cumplen: se resuelve con un certificado de habitabilidad y la solicitud. Viviendas que no cumplen y necesitan obra. Y espacios que nunca han sido vivienda, como un local o una buhardilla, donde antes hace falta un cambio de uso.
El tercer caso es el que más sorpresas da: se anuncia como piso y jurídicamente es un local.
Cómo regularizarlo antes de la venta
- Un técnico inspecciona la vivienda y comprueba si cumple.
- Si cumple, emite el certificado de habitabilidad.
- Se presenta la solicitud de cédula de habitabilidad a la Generalitat.
- Si no cumple, se definen y se ejecutan las obras necesarias.
Quien vende con la cédula al día vende antes y negocia mejor: es uno de los primeros documentos que pide cualquier comprador bien asesorado.
Si tienes que vender o comprar una vivienda sin cédula, cuéntanos la situación. Analizamos el caso y lo derivamos a un técnico colaborador de tu zona que la visitará y te dirá qué hace falta. La orientación inicial es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿El notario puede autorizar la escritura sin cédula?
Sí, en los supuestos de exoneración que prevé la normativa catalana y con la renuncia expresa del comprador. Fuera de esos casos, la pedirá.
¿Puedo alquilar un piso sin cédula de habitabilidad?
No debería hacerse: la cédula es exigible para alquilar y para contratar suministros, y alquilar sin ella puede acarrear sanciones.
¿Qué pasa si he comprado y después no puedo obtenerla?
Tendrás un inmueble que no se puede destinar legalmente a vivienda hasta que cumpla. Por eso conviene una inspección técnica antes de firmar.
¿El banco da hipoteca sin cédula?
Depende de la entidad, pero a menudo la piden o la ponen como condición. Es un punto que aclarar antes de las arras.