Arriba el dia de la notaria i falta un paper. És una de les situacions que més operacions endarrereix a Catalunya: voler escripturar sense cèdula d'habitabilitat. Es pot fer en alguns casos, però no sempre i no sense conseqüències per a qui compra.
Resposta ràpida: a Catalunya, qui ven o lloga un habitatge ha de lliurar la cèdula d'habitabilitat vigent. Es pot escripturar sense, només en supòsits concrets: quan l'habitatge s'ha de rehabilitar o enderrocar, o quan es destinarà a un ús que no és el d'habitatge. En el cas de rehabilitació, cal que un tècnic certifiqui que podrà obtenir la cèdula un cop fetes les obres.
La regla general
La cèdula acredita que l'habitatge compleix les condicions mínimes per viure-hi. En una compravenda o un lloguer és un document que el transmitent ha d'aportar, i el notari la demana. Sense cèdula tampoc es poden contractar els subministraments.
Si el que falla és que la cèdula ha caducat, la solució és renovar-la abans de signar; ho expliquem a què fer amb una cèdula d'habitabilitat caducada.
Quan es pot escripturar sense
| Supòsit | Què cal |
|---|---|
| Habitatge que s'ha de rehabilitar | Renúncia expressa del comprador i informe d'un tècnic que acrediti que podrà obtenir la cèdula després de les obres |
| Habitatge que s'ha d'enderrocar | Renúncia expressa i constància del destí |
| Destí diferent d'habitatge | Que es faci constar l'ús al qual es destinarà |
No és una via per saltar-se el requisit: és un mecanisme perquè les operacions sobre immobles que necessiten obra es puguin tancar. El comprador ha de saber què signa.
El que assumeix qui compra
- El cost i el risc de les obres necessàries per arribar a la cèdula.
- La impossibilitat de llogar o tornar a vendre com a habitatge fins que la tingui.
- Dificultats amb la hipoteca: molts bancs no financen sense cèdula.
- El risc que l'immoble no arribi mai a complir, per superfície, alçada o ventilació.
Quan l'habitatge no n'ha tingut mai
Hi ha tres escenaris habituals. Habitatges antics que simplement no la van tramitar i compleixen: es resol amb un certificat d'habitabilitat i la sol·licitud. Habitatges que no compleixen i necessiten obra. I espais que mai han estat habitatge, com un local o unes golfes, on abans cal un canvi d'ús.
El tercer cas és el que més sorpreses dona: s'anuncia com a pis i jurídicament és un local.
Com regularitzar-ho abans de la venda
- Un tècnic inspecciona l'habitatge i comprova si compleix.
- Si compleix, emet el certificat d'habitabilitat.
- Es presenta la sol·licitud de cèdula d'habitabilitat a la Generalitat.
- Si no compleix, es defineixen i s'executen les obres necessàries.
Qui ven amb la cèdula al dia ven abans i negocia millor: és un dels primers documents que demana qualsevol comprador ben assessorat.
Si has de vendre o comprar un habitatge sense cèdula, explica'ns la situació. Analitzem el cas i el derivem a un tècnic col·laborador de la teva zona que el visitarà i et dirà què cal. L'orientació inicial és gratuïta.
Preguntes freqüents
El notari pot autoritzar l'escriptura sense cèdula?
Sí, en els supòsits d'exoneració que preveu la normativa catalana i amb la renúncia expressa del comprador. Fora d'aquests casos, la demanarà.
Puc llogar un pis sense cèdula d'habitabilitat?
No s'hauria de fer: la cèdula és exigible per llogar i per contractar subministraments, i llogar sense pot comportar sancions.
Què passa si he comprat i després no puc obtenir-la?
Tindràs un immoble que no es pot destinar legalment a habitatge fins que compleixi. Per això convé una inspecció tècnica abans de signar.
El banc dona hipoteca sense cèdula?
Depèn de l'entitat, però sovint la demanen o la posen com a condició. És un punt a aclarir abans de les arres.