Els magatzems i locals en planta baixa sense activitat són una opció temptadora per a qui busca habitatge: preus més baixos, superfícies generoses i, de vegades, sostres alts. Però un magatzem no es converteix en habitatge només amb una reforma. Cal un canvi d'ús que l'ajuntament autoritzi i que l'espai compleixi les condicions d'habitabilitat.
Resposta ràpida: per passar un magatzem a habitatge cal que el planejament de la zona admeti l'ús d'habitatge en aquell edifici i planta, que l'espai tingui llum i ventilació natural suficients, alçada lliure i distribució adequades, que els estatuts de la comunitat no ho impedeixin i tramitar la llicència d'obres amb el canvi d'ús. En acabar, s'obté la cèdula de primera ocupació i s'actualitzen escriptura, Registre i Cadastre.
Què es comprova primer
- Planejament. Si l'ús d'habitatge està admès en aquella zona, quants habitatges permet l'edifici i si n'hi pot haver en planta baixa. És el primer filtre i el que més canvis d'ús atura.
- Llum i ventilació. Les peces principals necessiten obertures a façana o a un pati adequat. Molts magatzems només tenen la porta.
- Alçada lliure i distribució. L'habitatge ha de complir les condicions mínimes de la normativa catalana d'habitabilitat.
- Comunitat de propietaris. Els estatuts poden limitar el canvi d'ús o obligar a un acord si cal modificar el títol constitutiu.
El certificat de compatibilitat urbanística ajuda a deixar per escrit què admet el planejament abans de comprar o de pagar un projecte.
Magatzem o local: què canvia
| Aspecte | Local comercial | Magatzem o nau |
|---|---|---|
| Façana | Sovint aparador a carrer | Sovint només portalada |
| Instal·lacions | Pensades per a públic | Mínimes o industrials |
| Obres previsibles | Distribució i obertures | Obertures, aïllament i instal·lacions completes |
| Entorn urbanístic | Zona residencial | Pot ser zona industrial on no s'admet habitatge |
En naus en polígon, el planejament acostuma a no admetre habitatge: convé descartar-ho abans de res. Per a locals en planta baixa, tens el detall a el canvi d'ús de local a habitatge.
Els passos del tràmit
- Estudi previ de viabilitat: planejament, condicions de l'espai i estatuts.
- Projecte tècnic del canvi d'ús i de les obres, signat per un arquitecte o arquitecte tècnic.
- Llicència d'obres amb el canvi d'ús, que en aquest cas acostuma a ser d'obra major.
- Obra i certificat final.
- Cèdula d'habitabilitat de primera ocupació.
- Escriptura davant notari, inscripció al Registre de la Propietat i comunicació al Cadastre.
Errors que surten cars
- Començar l'obra abans de tenir la llicència.
- Oblidar que la cèdula és de primera ocupació i demana el certificat final.
- No revisar els estatuts de la comunitat.
- No actualitzar escriptura i Cadastre, cosa que després complica vendre o hipotecar.
Si tens un magatzem o l'estàs mirant, explica'ns on és: analitzem la teva sol·licitud i la derivem a un tècnic col·laborador que et pot dir si el canvi d'ús és viable.
Preguntes freqüents
Qualsevol magatzem es pot convertir en habitatge?
No. Depèn que el planejament admeti l'ús d'habitatge en aquell edifici i planta, i que l'espai pugui complir les condicions d'habitabilitat.
Una nau en un polígon pot ser habitatge?
En general, el planejament de les zones industrials no admet habitatge. Convé comprovar-ho abans de fer cap pas.
Quina llicència cal?
Una llicència d'obres que inclogui el canvi d'ús, normalment d'obra major, amb projecte tècnic. En acabar, la cèdula de primera ocupació.
Cal permís de la comunitat?
Depèn dels estatuts. Si limiten el canvi d'ús o cal modificar el títol constitutiu, cal acord de la comunitat.
Qui fa el projecte?
Un tècnic competent, com un arquitecte o un arquitecte tècnic. Nosaltres derivem el teu cas a un tècnic col·laborador de la teva zona.